Bail commercial : Précisions jurisprudentielles sur le droit de préemption Pinel

Par deux décisions récentes, la Cour de cassation vient apporter des précisions quant au régime du droit de préemption instauré par la loi Pinel au profit du locataire commercial, tant s’agissant de son champ d’application que des règles de prescription applicables en cas de méconnaissance de celui-ci.

Points Clés

Exclusions du champ d’application du droit de préemption (Civ. 3ème, 6 novembre 2025, n°23-21.442)

• Une vente portant sur plusieurs locaux commerciaux appartenant à des propriétaires différents n’est pas une cession unique de locaux commerciaux distincts au sens de l’article L.145-46 – 1 du Code de commerce dispensant le bailleur de la mise en œuvre du droit de préemption du locataire ;
• En revanche, une vente portant sur plusieurs lots de copropriété appartenant aux mêmes propriétaires, dont l’un des lots (en l’espèce, un réduit à charbon) n’est pas loué, exclut l’application du droit de préemption du locataire commercial.

Non-respect du droit de préemption du locataire et prescription (Civ. 3ème, 18 décembre 2025, n°24-10.767) 

• L’action en nullité de la vente conclue en méconnaissance du droit de préemption du locataire est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du Code de commerce et non à la prescription quinquennale de droit commun.

Ce qu’il faut retenir

• La Cour de cassation rappelle que la qualification de la vente est déterminante : la cession concomitante de locaux distincts appartenant à des propriétaires distincts n’exclut pas, à elle seule, le droit de préemption du locataire.
• En revanche, la vente de plusieurs lots par un même propriétaire incluant un lot non loué, quelle que soit sa nature, échappe au champ d’application du droit de préemption Pinel.
• En cas de violation de son droit de préemption, le locataire peut exercer une action en nullité de la vente irrégulière dans un délai de deux ans à compter de la conclusion de celle-ci.

Pour aller plus loin

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